半年报点评|奥园：三年飞奔 冲线“千亿”可期_开云(中国)Kaiyun·官方网站-登录入口

销售规模从256亿元横跨到913亿元，奥园仅用了三年时间。特别是在在2018年，奥园构建了销售额缩减到快速增长，是内房股中快速增长快速增长的公司之一。

外界有评论，这是老牌奥园的再次兴起。2018年3月，在奥园集团2017年业绩会上，中国奥园运营总裁马军对外回应：2019年，奥园的销售目标是突破千亿。

一年后，董事局主席郭梓文在2018年业绩会上谈及，2019年奥园的销售额目标是在2018年的基础上快速增长25%。如今2019年已过大半，奥园下半年冲线“千亿”早已可期——截至中期，奥园构建合约销售额536.3亿元，同比快速增长33%。

销售：增长速度超强预期 千亿目标已完成54%“华南都是高手，也都耕耘多年。”某房企高管曾如此说。作为老牌高手的奥园本期在华南区域城市的销售额超过了228.2亿元，占到总销售额的42%。

期内，奥园总计在20个境内省市构建项目销售，其中“两广”、四川、浙江、湖南是贡献较小的区域——公司在广东构建171.0亿元的销售额，占到比超过31.9%；而在四川、广西、浙江、湖南，分别构建了54.8亿元、44.8亿元、42.1亿元和35.2亿元的销售额，合计占到比达33.0%。分项目来看，销售贡献主要来自深圳奥园翡翠东湾、成都成华奥园广场、珠海横琴湾区一号及东莞奥园观澜誉峰4个项目，上述项目在2018年就已是奥园贡献83.3亿元的销售额，作为公司的优质项目，还将为未来销售额获取更加多贡献。

奥园33%的销售额增长速度也多达了郭梓文年初所谈的期望值，尽管与2018年同期高达143.9%的销售额增长速度比起回升较小，不过上期是在165亿元规模的基础上展开上升，而本期则是在400亿元规模之上更进一步——在越相似阈值提高可玩性越大的情况下，奥园维持超强预期增长速度实属容易。由此，奥园将要在今年沦为“千亿俱乐部”中的一员——本期536.3亿元的合约销售额，较千亿目标已完成54%的工程进度。盈利：迎接承销井喷期 净利润增幅约90%前期销售规模的大上涨，让奥园在本期的盈利规模更上一层楼。

期内，奥园构建营收236.7亿元，同比快速增长73.2%。其中，物业研发收益224.2亿元，同比快速增长73.1%；物业投资与物管等其他收益合计12.5亿元，同比快速增长74.3%。主营业务收益大上涨带给了高额的毛利，奥园在构建70.5亿元毛利的同时，构建毛利率29.8%，分别同比快速增长81%和1.2个百分点。

与此同时，奥园构建净利润28.0亿元，同比快速增长高达90%，净利润率大约11.8%；其中归母净利润同比快速增长86.8%至22.7亿元。此外，公司核心净利润同比快速增长79%至24.9亿元，核心净利润率大约10.5%；每股基本盈利同比快速增长87%至84.8分。

而随着本期奥园销售规模的更进一步快速增长，公司的承销井喷期才刚刚开始。期末，奥园已签下但并未证实的合约销售大约1390亿元，将于未来2年内逐步证实。同时，奥园的总项目权益于多约81%，对未来承销收益与股东利润的提高反对较小，盈利持续性强劲。

融资能力引人注目 信贷评级持续升至在外部融资上，奥园推崇拓展多元化融资渠道，境内外融资能力引人注目——2019年至今，奥园通过境外公募及投资基金美元债、银团贷款等渠道合共筹得大约16.5亿美元，有助更进一步缩短债务期限。同时，奥园首度关上亚洲美元债券市场，并重新启动内房三年期美元债公开市场发售。据理解，奥园向新加坡主权基金按票面价7.35%定向发售四年期2亿美元优先票据，已全额用于国家发改委批给的14.5亿美元外债额度。

同时，时隔2016至2018年先后获惠齐名、穆迪及标普三大国际评级机构下调企业信贷评级及未来发展，奥园于2019年2月及3月再行获得穆迪及标普升至评级未来发展至“正面”，5月获得牵头信用升至境内信贷评级至中国最低信用级别 “AAA”，充分反映各界对奥园综合实力的接纳，亦有助借贷成本的平稳——期内，奥园的借贷成本为7.4%，归属于中上水平，与去年年底僵持平。土地：拿地节奏务实 原有改增中长期收益能力期内，奥园追加土储面积大约为726万平方米，与去年同期的727万平方米基本持平，维持了稳定的拿地节奏。在千亿规模基本安稳的情况下，奥园在2017年追加土储激增4倍的情况短期内会再现，其项目的建设、去化速度于是以沦为重点——截至中期，奥园项目的开建面积大约为1916万平方米，较期初大上涨411万平方米；完工面积大约为376万平方米，较期初快速增长52万平方米；持作未来发展土地较期初快速增长139万平方米至1720万平方米。

奥园通过较慢的预售资金回笼，强化资金流动性，减缓新开工项目的建设；再行通过交付给完工项目，提供结转收益，同时维持未来土储的充裕。同时，以收收购模式为主要拿地策略的奥园，由于土地完整成本较低，因此项目不受市场波动影响较小，对公司利润率的影响更加较低，现金流与资金利用的效率也更高。在布局方面，郭梓文曾说道，要多布局不受调控影响较小、刚性市场需求较小的城市。

奥园植根于广东，探讨粤港澳大湾区，布局中国华南区域、华东区域、中西部核心区及环渤海等经济繁盛区域，充分发挥自身的研发经验。截至期末，奥园享有230个项目，产于在75个城市，其中大湾区占到比27%；公司总土储面积大约为4012万平方米，土储总货值4255亿元。与此同时，奥园亦在强化自身中长线的收益能力，通过原有改为非常丰富自身的拿地、销售方式。

公司主要探讨粤港澳大湾区，在今年构建了三原有改建仅有覆盖面积——目前，奥园的城市更新项目早已构建的旧城旧村旧厂改版规划面积约1604万平方米，享有潜在可售资源大约2197亿元。从长远看来，三原有改建在为奥园瞄准中长期土储的同时，还将为其长年收益获取强力确保，为公司获取持续平稳的收益。

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